Achat entre concubins & paiement par un seul indivisaire des échéances de prêt et frais

Le concubin qui a payé seul les échéances d'un prêt immobilier relatif à un bien indivis, peut, sous certaines conditions, récupérer les sommes excédant sa part contributive. L'analyse doit nécessairement distinguer la période durant laquelle les paiements ont été effectués : pendant la vie commune ou après la séparation.

Le régime juridique applicable à l'indivision entre concubins

Le concubinage ne crée aucun droit ni obligation spécifique entre les partenaires en matière patrimoniale. L'acquisition d'un bien immobilier par des concubins relève donc du régime de l'indivision classique. Chaque indivisaire devient propriétaire du bien proportionnellement à sa quote-part mentionnée dans l'acte d'acquisition, étant précisé que le titre de propriété prévaut sur les modalités de financement.

Toutefois, il est possible qu'un indivisaire qui a payé seul le prêt immobilier, les frais et taxes puissent faire valoir une créance sur l'indivision.

La distinction fondamentale selon la période des paiements

La jurisprudence opère une distinction capitale entre les remboursements effectués pendant la vie commune et ceux réalisés après la séparation. 

Durant la vie commune, les paiements d'échéances de prêt immobilier par un concubin sont généralement qualifiés de contribution aux charges du ménage, en l'absence d'accord exprès ou de preuve d'un excédent manifeste de contribution.

Après la séparation, en revanche, les remboursements ne peuvent plus être considérés comme une contribution aux charges du ménage. Ils ouvrent droit à créance au titre de l'article 815-13 du Code civil. 

A ce titre, le remboursement anticipé d'un emprunt ayant permis l'acquisition d'un bien indivis, lorsqu'il est effectué par un indivisaire au moyen de ses deniers personnels au cours de l'indivision, constitue une dépense nécessaire à la conservation de ce bien au sens de l'article 815-13, alinéa 1er, du code civil. (Avis. Cour de cassation, 5 juillet 2023, 23-70.007) 

Les différences de qualification juridiques sont subtiles, faites appel à votre Avocat spécialisé si vous souhaites obtenir une réponse claire ou si, en pleine indivision, vous souhaitez être conseillé sur ce que vous devez faire pour vous protéger !! 

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