Le droit à commission de l'agent immobilier : tout ce qu'il faut savoir - Votre Avocat en immobilier à MONTPELLIER

La jurisprudence a précisé certaines conditions pour que l'agent puisse percevoir sa commission. Par exemple, si l'acheteur a été mis en relation avec le bien par l'agent, même si la vente est conclue directement entre les parties, l'agent pourra généralement prétendre à sa commission. Il existe également des clauses pénales qui peuvent être prévues dans le mandat, obligeant le vendeur à payer une commission à l'agent même si la vente n'aboutit pas, sous certaines conditions.

Le moment où la commission devient exigible est également un point important. En général, elle est due lorsque la vente est définitivement conclue, c'est-à-dire lors de la signature de l'acte authentique chez le notaire. Cependant, certaines clauses peuvent prévoir un paiement d'acompte à la signature de la promesse de vente. Il est donc essentiel de lire attentivement les termes du mandat pour connaître ses droits et obligations.

En cas de litige concernant le paiement de la commission, il faudra saisir le juge qui appréciera souverainement si les conditions pour le paiement de la commission sont réunies.

Il est donc recommandé de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier pour se faire assister dans ce type de procédure, votre Avocat spécialisé en Immobilier - 

Le paiement d'une commission peut être notamment recherché sur les fondements suivants:

• 1) Application de la clause pénale, 
• 2) Responsabilité contractuelle, 
• 3) Responsabilité délictuelle,

FOCUS  sur la CLAUSE PENALE intégrée dans beaucoup de mandat : 

Il résulte des dispositions d’ordre public de l’article 1104 du Code Civil que :
« Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. »

Aux termes de l’article 6-1 alinéa 8 de la Loi Hoguet (Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce et de l’article 73 du Décret du 20 Juillet 1972) :

L’agent ne peut demander, ni recevoir directement ou indirectement, d’autres rémunérations ou d’autres honoraires que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat. Le mandat doit préciser si cette rémunération est à la charge exclusive de l’une des parties à l’opération ou si elle est partagée.

Cet article 6 de la Loi Hoguet prévoit également qu’aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties. 

1. Le bénéfice de la clause pénale conditionné à une faute

Il résulte de la Jurisprudence constante de la Cour de cassation que d’une part ; en principe, l’agent n’a le droit au paiement de ses honoraires qu’une fois que la vente a été définitivement conclue ; d’autre part, qu’à titre exceptionnel, l’agent peut demander le paiement de la somme expressément prévue par la clause pénale du contrat de mandat si et seulement si le mandant a commis une faute empêchant la conclusion du contrat de vente dont il peut rapporter la preuve.
(Cass. Civ. 1ère 25 nov. 2020, pourvoi n°19-18.144 ; Cass. Civ. 1ère, 16 nov. 2020, 15-22.010).
A titre d’exemple topique de la jurisprudence

La Jurisprudence constante de la Cour de cassation retient que le refus du mandant de conclure la vente ne peut pas lui être imputé à faute pour justifier le bénéfice de la clause pénale au mandataire hormis s’il est établi que le mandant a conclu la vente en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre.
(Cass. Civ. 1ère 16 nov. 2016, pourvoi n°15-22010 ; Cass. Civ. 1ère 3 mai 2018, pourvoi 17-16657).

2. Des dispositions d'Ordre public

Aussi, il appert de la loi et la jurisprudence qu’une clause pénale qui institue, en dehors de toute opération effectivement conclue et constatée dans un seul acte, une indemnité compensatrice forfaitaire, égale au montant de la rémunération prévue est contraire aux dispositions d’ORDRE PUBLIC de la loi HOGUET.

Si la clause pénale ne peut être invoquée, d'autres fondements le sont - 

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